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Les conditions d’application

La loi Pinel permet aux ascendants et aux descendants de louer la propriété, si et seulement si, ils ne sont pas membres du même foyer fiscal que l’acheteur.

Cette loi s’applique aux logements situés dans les zones A, A bis, B1, certaines zones B2 et C si ces dernières sont soumises à un agrément. Les actions réalisées dans la zone B2 ou C sont autorisées à condition de disposer d’un dépôt de permis de construire avant le 31/12/17.

Un nouveau découpage géographique a été effectué le 1er janvier 2017, plaçant Annecy en zone B1. Sous réserve du respect des plafonds de loyer et du respect des conditions de ressources des locataires, le régime Pinel varie selon la zone géographique.

Le dispositif Pinel permet deux acquisitions par an. Le montant de l’assiette ouvrant droit à l’exonération d’impôt est plafonné à 300 000 €. La déduction est calculée dans la limite de ce plafond si le prix de vente par m2 habitable est supérieur à 5 500 €.

Le dispositif Pinel

Sous réserve du respect des conditions prévues par la loi, entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel vous permet de réduire vos impôts sur le revenu en achetant un nouveau bien immobilier pour le louer.

En zone B2 et C (sous réserve d’approbation), à condition qu’une demande de permis de construire ait été déposée avant le 31/12/2017. Ceci s’applique jusqu’au 31/12/2018 (délais pour la signature de l’acte authentique chez le notaire). Dans les zones A, A bis et B1, le dispositif Pinel est valable jusqu’au 31/12/2021. (Délais pour la signature de l’acte authentique chez le notaire)

Plafonds de loyer

Construits selon les arrêtés préfectoraux, ces plafonds de loyer sont fixés par des décrets et révisés chaque année.

Pour les baux conclus en 2018, les plafonds de loyer mensuel, hors charges et au mètre carré sont :

Pour comprendre comment ces plafonds fonctionnent en fonction de la surface du logement, il faut utiliser un coefficient. Celui-ci permettra de calculer le plafond du loyer autorisé en fonction de la surface du logement en question.

Pour effectuer correctement ce calcul, on utilise cette formule : 0.7 +19 / S
S = surface utile du logement.

Attention : Le coefficient ne peut pas dépasser 1,2 !

[Pour la Haute Savoie, les villes suivantes se trouvent dans la zone B1 : Allinges, Annecy, Annecy-le-Vieux, Anthy-sur-Leman, Argonay, Ayse, Bonneville, Chatillon-sur-Cluses, Chavanod, Chens-sur-Leman, Cluses, Cran-Gevrier, Douvaine, Duingt, Epagny, Evian-les-Bains, Excenevex, Lovagny, Lugrin, Margencel, Marignier, Marin, Marnaz, Massongy, Maxilly-sur-Leman, Messery, Metz-Tessy, Meythet, Montagny- les-Lanches, Nernier, Neuvecelle, Poisy, Pringy, Publish, Quintal, Saint-Jorioz, Saint-Pierre-en-Faucigny, Sciez, Scionzier, Sevrier, Seynod, Thyez, Thonon-les-Bains, Yvoire.]

Exemple de calcul pour connaître un plafond de loyer pour un bien immobilier situé à Annecy (zone B1) :

Prenons l’exemple d’un T2 dont la surface est de 42m2 avec une terrasse de 10m2 (= 47m2 de surface pondérée) :
(0.7 + 19/47) = 1.10.

Le loyer dans la zone B1 sera de 10 € x 1,10 = 11 € x 47 = 517

Réduire les impôts

Selon la durée de l’engagement de location, le dispositif Pinel vous permet de réduire vos impôts.

  • Si la durée de location est de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 %.
  • Si la durée de location est de 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 %.
  • Si la durée de location est de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 %.

Réaliser un investissement locatif, comment cela se passe-t-il ?

L’investissement locatif dépendra de plusieurs conditions: :

La fiscalité immobilière.

L’immobilier est soumis aux impôts locaux ou à l’IFI (impôt sur la fortune). Le revenu locatif est également lié à l’impôt sur le revenu. En cas de vente, la plus-value peut devenir imposable.

Le marché de la location.

Il est possible de ne pas trouver de locataire ou qu’il ne paie pas ses loyers ou que vos revenus locatifs soient inférieurs à ce que vous aviez prévu.

Les charges suite à l’acquisition d’un bien immobilier, pour le louer ensuite.

Contrairement à la condition ci-dessus, il est probable que vos dépenses soient supérieures à vos attentes. Faites attention à celles qui sont obligatoires comme les frais de copropriété, les assurances, les travaux d’amélioration et à celles qui sont facultatives (gestionnaire du bien, garanties locatives, etc.).

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut tout d’abord

Respecter les termes de votre contrat de location (que ce soit pour 6, 9 ou 12 ans)

  • Il doit être destiné à la résidence principale du locataire,
  • Il doit être loué à un locataire qui n’appartient pas au domicile fiscal du propriétaire,
  • Il doit être loué dans le respect des plafonds de loyer,
  • Il doit être loué non meublé,
  • Il doit être loué en permanence
  • Il doit être loué à des personnes qui respectent les limites des ressources

Respecter les conditions d’éligibilité des biens acquis

  • Obligations en matière de localisation
  • Exigences en matière de performance énergétique (RT 2012, BBC Rénovation 2009 ou HPE Rénovation 2009)
  • Il doit être loué dans les 12 mois suivant la date d’achèvement.
  • Obligation d’avoir un prix de vente plafond par m2 de surface habitable de 5 500 / m2.